As cidades raramente mudam por causa de uma única grande obra. Elas se transformam pela soma de centenas de decisões que acontecem simultaneamente.
Um edifício substitui uma antiga residência. Um terreno vazio recebe um condomínio. Uma avenida é requalificada. Uma nova estação melhora o acesso a determinado bairro. Um comércio aparece onde antes não havia movimento. Pouco a pouco, o valor da terra muda, novos moradores chegam e a própria dinâmica urbana começa a se reorganizar.
É justamente esse processo que a Grande Vitória vive hoje.
De um lado está o investimento privado. A região chegou a 2026 com cerca de 18,9 mil unidades em construção, segundo dados divulgados pelo Sinduscon-ES. Uma parcela expressiva desse estoque está concentrada nos segmentos de médio e alto padrão, ao mesmo tempo em que apartamentos compactos também ganharam espaço na produção imobiliária recente.
Do outro lado está o poder público, responsável pelas decisões que tornam determinadas transformações possíveis — ou não.
Um exemplo recente está no Centro de Vitória. Em julho, o município instituiu o Programa de Reabilitação da Área Central, com medidas voltadas à simplificação de licenciamentos, retrofit, novos empreendimentos e atração de moradores. A estimativa divulgada pela Prefeitura é de mobilizar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados na região.
O exemplo revela uma característica fundamental do desenvolvimento urbano: investimento público e privado dificilmente funcionam de maneira completamente isolada.
O mercado pode construir apartamentos, lojas, hotéis e escritórios. Mas sua decisão normalmente considera ruas, transporte, segurança, saneamento, legislação, equipamentos públicos e qualidade urbana.
Da mesma forma, uma prefeitura pode requalificar calçadas, alterar parâmetros urbanísticos e investir em infraestrutura. Mas dificilmente conseguirá revitalizar grandes áreas da cidade apenas com recursos públicos.
A cidade contemporânea nasce justamente dessa relação.
O risco aparece quando um lado avança sem que o outro acompanhe.
Grandes empreendimentos sem infraestrutura podem gerar sobrecarga viária e urbana. Grandes investimentos públicos sem atividade econômica e ocupação podem resultar em espaços caros de manter e pouco utilizados.
Por isso, talvez não seja necessário escolher quem irá redesenhar a Grande Vitória.
A pergunta mais importante é como esses investimentos serão coordenados.
Serra, Vitória, Vila Velha, Cariacica e Viana continuarão recebendo novas moradias, empresas e infraestrutura. E muitas das decisões tomadas agora produzirão efeitos durante décadas.
Eleições acontecem a cada quatro anos.
Empreendimentos podem permanecer por cinquenta, setenta ou cem.
Quando discutimos construção civil, legislação urbana e investimento, portanto, não estamos falando apenas sobre prédios.
Estamos decidindo, pouco a pouco, qual Grande Vitória será deixada para as próximas gerações.
E o planejamento da Grande Vitória precisa ser pensado justamente dessa forma.
