A medida que a população brasileira envelhece e o número de jovens diminui, o mercado imobiliário direciona sua atenção aos mais de 32 milhões de brasileiros com 60 anos ou mais. Essa tendência deu origem a um novo segmento milionário, que inclui prédios adaptados, serviços de enfermagem 24 horas, suporte psicológico, atividades recreativas e mensalidades que podem ultrapassar os R$ 18 mil mensais.
A aposentada Elzy Mazoni, com 90 anos, reside em um prédio senior living há um ano. Desenvolvido pela ABF Empreendimentos e administrado pelo Grupo São Pietro Saúde, o Magno Três Figueiras abriga 101 moradores. Considerado o primeiro condo-hotel sênior living do País, o projeto aceita exclusivamente residentes acima dos 60 anos.
Fiquei viúva há sete anos e morava sozinha. Sou uma pessoa bastante lúcida e não desejava me mudar de casa, mas à noite sentia uma certa solidão. Isso não me fazia bem. Aqui, fiz muitas amizades. É preferível viver assim do que na casa do filho, limitando a liberdade do casal. Já passo os finais de semana com eles.
Elzy Mazoni
Localizado em Porto Alegre, o Magno Três Figueiras dispõe de 114 suítes privativas, com áreas variando de 21 m² a 60 m². O condomínio oferece supervisão de enfermagem 24 horas, atendimento médico, spa, fisioterapia, avaliações periódicas e serviços de beleza.
Entretanto, o principal diferencial reside na proposta de fomentar a convivência e construir uma comunidade entre os residentes.
“O aspecto fundamental da operação é incentivar a sensação de pertencimento e comunidade, inspirado no conceito de Blue Zones, permitindo que os idosos criem suas próprias iniciativas ao invés de impor regras e rotinas”, destaca Luciano Zuffo, médico e sócio-fundador do Grupo São Pietro, responsável pela gestão do empreendimento.
Essa atenção se reflete em uma ampla programação de lazer, incluindo coral, aulas de dança, desenho, sociologia e até campeonatos de bocha. De acordo com Zuffo, o intuito é fazer com que os idosos passem menos tempo isolados em seus quartos. “Mesmo em um residencial moderno, se o idoso permanecer o dia inteiro isolado, o problema da solidão persiste”.
Expansão do senior living
O Magno Três Figueiras foi o precursor de uma série de empreendimentos de alto padrão de senior living desenvolvidos pela ABF Empreendimentos. Em Porto Alegre, a empresa também entregou o Magno Moinhos de Vento e planeja o Magno Menino Deus, em operação com a Unimed, previsto para 2027. O valor geral de vendas (VGV) dos três empreendimentos ultrapassa os R$ 250 milhões.
A empresa anunciou ainda dois novos projetos, um em Canela (RS) e outro em Passo Fundo (RS), em parceria com o Grupo São Pietro. A ABF também deve se expandir para São Paulo nos próximos anos, com um projeto nos Jardins cujo VGV é estimado entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões. A companhia informa que está na fase final de assinatura do terreno.
“Os projetos estão em sintonia com as transformações sociais, oferecendo à população 60+ de alta renda um serviço que garante um padrão de atendimento de excelência para diversas necessidades”, afirma Eduardo Fonseca, CEO da ABF Developments.
A ABF, todavia, não é a única a investir no segmento. Em São Paulo, a Tecnisa está desenvolvendo um novo edifício de alto padrão no bairro de Higienópolis, voltado para esse público. O Naara Higienópolis é fruto de uma parceria com a Naara Longevity Residences, companhia fundada e liderada por Joseph Nigri, filho do fundador da Tecnisa.
O projeto combina moradia, serviços de hotelaria e cuidados com a saúde. O edifício terá 26 andares e 70 unidades residenciais, com apartamentos variando de 94 m² a 140 m².
A infraestrutura do empreendimento prevê atividades de lazer, fisioterapia, hidroginástica, yoga, zumba, além de cuidadores e motoristas compartilhados, disponíveis para contratação sob demanda. O edifício irá mesclar a vivência residencial com hotelaria, oferecendo serviços como limpeza, concierge e restaurante.
O VGV do projeto está estimado entre R$ 150 milhões e R$ 160 milhões, e o preço do metro quadrado será de aproximadamente R$ 28,5 mil, com unidades que variam entre R$ 3 milhões e R$ 4 milhões.
A Housi é outra empresa que anunciou seu primeiro projeto de senior living, em colaboração com a incorporadora Vitacon. Também em Higienópolis, o Vitacon Senior powered by Housi terá cerca de 400 unidades de 30 m² a 90 m², com valores entre R$ 600 mil e R$ 2 milhões. O VGV estimado varia entre R$ 400 milhões e R$ 450 milhões.
Com curadoria técnica do Hospital Israelita Albert Einstein, o condomínio oferecerá serviços sob demanda, como a contratação de acompanhantes e fisioterapeutas.
A demanda por residenciais que oferecem estruturas completas para o público sênior será ainda maior nos próximos anos.
Ariel Frankel, CEO da Vitacon
A Housi Senior+, uma divisão que apoia incorporadoras no desenvolvimento de projetos voltados ao público 60+, foi criada após um estudo liderado pela própria companhia, que indicou esse segmento como o mais promissor do ano, superando modelos de short stay e wellness residences.
O risco do silver washing
O próspero mercado de senior living é estimulado pela redefinição do envelhecimento e pelo surgimento de um novo consumidor. “Historicamente, envelhecer estava associado a uma ideia de ‘redução’, como o afastamento social e a diminuição do consumo”, observa Pip Seger, fundadora da agência de branding Cérebro, responsável pelo relatório “Brands for the Future: Hábitos de Consumo da Nova Geração Prateada”.
“Hoje, a maturidade é percebida como uma oportunidade para abrir novos ciclos”, complementa Seger.
Segundo Caio Calfat, CEO da consultoria Caio Calfat Real Estate Consulting, essa mudança de comportamento também ajuda a esclarecer o potencial do segmento. “Há uma oferta limitada de serviços voltados à saúde, mas com escassos empreendimentos voltados à hospitalidade. Há uma demanda reprimida por esse modelo de negócio”.
No dia 20 de agosto, o executivo liderou o Senior Living Meeting, um encontro com investidores, arquitetos e gestores, que discutiu oportunidades e tendências do mercado no Brasil. “À medida que as pessoas se acostumem com o tema, a qualidade dos produtos e serviços deverá aumentar”, afirmou Calfat durante o evento promovido pelo Secovi-SP.
O segmento abrange diferentes modelos, determinados pelo grau de autonomia e pelas necessidades assistenciais dos moradores.
O Senior Living Independente é voltado para idosos com total autonomia; o Senior Living Assistido é destinado a aqueles que requerem algum tipo de assistência nas atividades diárias; e o Memory Care atende idosos que necessitam de cuidados intensivos.
Essa explicação vem do engenheiro biomédico Norton Mello, CEO da Bioeng Projetos, especializada em desenvolver esse tipo de projeto.
O sucesso desses empreendimentos reside em criar um sentido de comunidade ativa, onde o idoso sinta-se necessário e socialmente inserido, combatendo a fragilidade da solidão.
Engenheiro biomédico Norton Mello
Contudo, Mello alerta para o avanço do chamado “silver washing”: a utilização de conceitos como envelhecimento ativo, longevidade e economia prateada como estratégia mercadológica, sem a criação de produtos e serviços que realmente atendam às necessidades da população 60+.
“São engenheiros e arquitetos que afirmam ser especialistas, mas oferecem apenas um recurso básico de acessibilidade, como barras de apoio no banheiro e portas mais largas. É imprescindível considerar toda a experiência sensorial e imersiva do usuário”, enfatiza o executivo. Para ele, não é suficiente criar um ambiente seguro, mas que também estimule o idoso.
Um mercado para poucos
Por trás dos investimentos significativos no senior living está uma aposta no alto poder aquisitivo de parte da população idosa. Contudo, essa realidade não abrange toda a população brasileira.
Para proporcionar uma ampla gama de serviços e garantir lucro aos investidores, muitas vezes os custos mensais superam R$ 10 mil e, em certos casos, se aproximam de R$ 20 mil. O valor médio do aluguel mensal no Magno Três Figueiras, por exemplo, é de R$ 18,8 mil.
O investimento não é viável se o empreendimento for direcionado à classe baixa. O modelo de condo-hotel só se torna financeiramente sustentável se atender às classes média alta e alta. Para a população de baixa renda, esse modelo de desenvolvimento privado tradicional não atrai incorporadores ou investidores.
Caio Calfat, CEO da consultoria Caio Calfat Real Estate Consulting
O desafio, portanto, não está na falta de demanda, mas na dificuldade de viabilizar economicamente um modelo que una moradia, serviços e cuidados contínuos para a população de menor renda.
A solução sugerida por Calfat é integrar essa modalidade ao programa Minha Casa, Minha Vida, possibilitando o uso de subsídios habitacionais do governo. Ele aponta a importância do envolvimento ativo do setor público para elaborar regulamentações adequadas e oferecer incentivos fiscais e tributários voltados à construção dessas estruturas.
Encontrar uma solução para essa equação representa um desafio que vai além das fronteiras. Mello ressalta que a restrição desse modelo ao mercado de alto padrão não é exclusividade do Brasil. “Os EUA não têm essa fórmula para a baixa renda, a Europa também não. É um problema global”, conclui.
