Irregularidades na venda e na valorização do terreno destinado ao empreendimento “Salt by Grand” levaram o Ministério Público do Espírito Santo (MPES), por meio da Promotoria de Justiça de Guarapari, a ingressar com Ação Civil Pública contra as empresas Grand 059 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e MMP&Tres Participações S.A., além do Município de Guarapari. O órgão estima que as operações causaram prejuízo de R$ 60 milhões aos cofres municipais.
A ação busca anular a alienação do imóvel público, declarar inconstitucional a mudança de zoneamento que viabilizou o projeto, invalidar licenças e atos administrativos relacionados ao empreendimento, além de requerer a devolução do patrimônio ao município e o reconhecimento das violações urbanísticas e ambientais ocorridas no processo.
A Promotoria de Justiça destaca que a divulgação da ação tem caráter preventivo, com o objetivo de informar consumidores que já compraram ou consideram comprar unidades no empreendimento sobre os riscos decorrentes de eventuais irregularidades na situação jurídica do projeto.
Valorização atípica
Conforme a ação, o lote de 7.135 m² localizado na Enseada Azul foi negociado em 2022 por R$ 10 milhões, em processo concorrencial que contou com apenas um participante. Logo em seguida, o imóvel passou a ser avaliado em aproximadamente R$ 70 milhões, equivalente a uma valorização superior a 700%, atribuída à alteração normativa que ampliou substancialmente seu potencial construtivo.
Para o MPES, esse mecanismo possibilitou que a vantagem financeira fosse capturada por particulares em vez de reverter ao município, resultando em perda estimada de R$ 60 milhões para o erário.
Mudança legislativa
A modificação do zoneamento ocorreu por meio da Lei Complementar Municipal nº 150/2023, aprovada sem estudos técnicos, sem participação popular e com inserção legislativa apresentada no mesmo dia da votação, procedimento que, na avaliação do MPES, demonstra uma aprovação atípica voltada a atender interesses específicos.
Depoimentos colhidos pela Promotoria indicam inconsistências sobre a autoria e a origem da proposta, aprofundando as dúvidas quanto à legitimidade do processo legislativo.
Prejuízo público
A Promotoria de Justiça sustenta que os fatos não se resumem a falhas isoladas, mas configuram uma sequência articulada de atos que proporcionaram vantagem indevida a agentes privados. Entre os pontos apontados estão a alienação por preço inferior ao potencial do imóvel, a imediata alteração normativa que aumentou a capacidade construtiva e a celebração de contrato que consolida os ganhos privados, com VGV estimado em R$ 351 milhões.
Impactos ambientais e urbanísticos
Antes da mudança de zoneamento, a área era classificada como de baixa densidade e incluía trecho com proteção ambiental. A alteração autorizou intensa verticalização, aumento da altura máxima das edificações e a desconsideração de limitações ambientais, sem a realização de estudos ou consulta pública; esses pontos foram mencionados inclusive no veto do então prefeito, posteriormente derrubado.
Pedidos do MPES
Entre as providências solicitadas pelo órgão, destacam-se:
- Declaração de inconstitucionalidade da alteração de zoneamento
- Anulação da licitação que resultou na venda do terreno
- Nulidade das licenças e aprovações relacionadas ao empreendimento
- Reconhecimento do prejuízo de R$ 60 milhões ao Município
- Responsabilização dos envolvidos e reintegração do patrimônio público
- Concessão de tutela de urgência para suspender atos e efeitos do empreendimento até o julgamento
Alerta ao consumidor
Ao tornar pública a ação, o MPES busca garantir o direito à informação e alertar a população sobre possíveis desdobramentos no empreendimento, como revisões de licenças, alterações no potencial construtivo ou paralisações. Recomenda cautela a consumidores de boa-fé diante das irregularidades apontadas.
