Quando falamos de regularização de imóveis a Adjudicação Compulsória, juntamente com a Usucapião, é uma das formas mais comuns de se conseguir o registro do imóvel no nome daquele que se entende por e é reconhecido por outros como dono.
Definida como uma Obrigação de Fazer Específica pela doutrina e pela legislação, a Adjudicação Compulsória visa obrigar uma das partes a concluir um contrato no qual todas as condições e obrigações estabelecidas já foram cumpridas, restando apenas a elaboração da escritura definitiva e o registro em nome do novo proprietário.
Na compra e venda de imóveis é muito comum a utilização de contratos de promessa de compra e venda nos quais haja o condicionamento da emissão da escritura definitiva e consequente transmissão da propriedade a algo futuro, geralmente a conclusão do pagamento do valor acordado, ou a realização de algo por uma das partes.
Ocorre que, muitas vezes quando há a conclusão do cumprimento das condições estabelecidas já transcorreu um intervalo de tempo considerável e aquele que se comprometeu a lavrar a escritura já não tem mais condições de fazê-lo. É nesse momento que se faz necessária a Adjudicação Compulsória.
Em um cenário ideal, com a conclusão das condições estabelecidas, as partes procedem diretamente à elaboração da escritura definitiva e transferência da titularidade. Contudo, nos casos em que um dos contratantes não tem condições de participar da elaboração desse documento, utiliza-se a Adjudicação Compulsória para suprir essa falta.
Dessa forma, ao invés de elaborar-se a escritura definitiva, ingressa-se com a Adjudicação, e a sentença final substitui a escritura, devendo ser levada a registro, no cartório de Registro Geral de Imóveis competente.
Importante explicar que a Adjudicação Compulsória pode ser utilizada para suprir a falta de quaisquer das partes contratantes, tanto o vendedor, quanto o comprador (Adjudicação Compulsória Inversa). Forçando a transferência do imóvel para o nome do novo proprietário de modo a evitar a cobrança de impostos, penhoras no imóvel ou ainda a confusão patrimonial.
Da mesma forma que a Usucapião, a Adjudicação pode ser realizada de forma judicial, com o ingresso de uma ação junto ao Poder Judiciário, ou de forma extrajudicial, diretamente no cartório.
Independentemente de realizada de forma judicial ou extrajudicial, a Adjudicação Compulsória possui complexidades técnicas muito particulares, sendo extremamente importante o auxílio de um especialista. Cabendo ao profissional especialista indicar o melhor caminho em cada caso.
