Bancos e instituições financeiras podem tomar, sem necessidade de acionar a Justiça, um imóvel registrado no nome da instituição como garantia do financiamento na hipótese de não pagamento das parcelas. A norma foi validada nessa quinta-feira (26) pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
Na prática, nada muda para os proprietários que têm imóvel financiado. A regra discutida pela Corte está em uma lei que vigora desde 1997, que instituiu o instrumento da alienação fiduciária de imóveis.
Este instrumento dá como garantia para o pagamento do financiamento o próprio imóvel, que é propriedade da entidade financeira até sua quitação. A pessoa que contrata o financiamento tem o direito da posse enquanto estiver pagando as prestações.
A diferença é que, em caso de inadimplência, seguindo algumas regras, o banco poderá retomar o imóvel e submetê-lo diretamente à leilão, sem necessidade de autorização da Justiça.
Isso acontece porque, em algumas ocasiões de inadimplência, devedores acionavam a Justiça para questionar a constitucionalidade da execução extrajudicial. Com a nova regra, o STF decidiu que a prática é constitucional e, por isso, não cabe mais discussão.
Os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário têm juros fixados de acordo com os riscos de inadimplência e a possibilidade de bancos reaverem os imóveis em caso de atraso no pagamento. Por conta disso, é importante para o setor financeiro manter o instrumento que permita leiloar diretamente imóvel financiado, segundo especialistas.
O especialista em Direito Imobiliário Rafael Verdant explica que, na teoria, um imóvel pode ir a leilão após 3 a 5 meses de inadimplência, de acordo com o contrato. Entretanto, ele destaca que os bancos costumam oferecer ao devedor outras possibilidades de negociação antes de executar um imóvel. Caso decida pelo leilão, o devedor será notificado uma única vez.
“O leilão não acontece tão fácil porque existe um custo operacional envolvido. Normalmente o banco prolonga um pouco essa conta para tentar chegar a um denominador comum. Além disso, também existe a possibilidade de o proprietário fazer a portabilidade da dívida. O leilão é a última solução”, explica Verdant.
O advogado afirma que, mesmo em caso de leilão, se o imóvel não for arrematado, o devedor ainda tem meio de conseguir reaver a propriedade, desde que quite todas as pendências — inclusive as custas do leiloeiro.
Otávio Augusto Coltre, advogado da área de Direito Empresarial, afirma que o mero inadimplemento do comprador já viabiliza uma ação pelo cartório de registro de imóveis.
“O devedor é intimado para purgar essa mora no prazo de 15 dias, e caso ele não purgue, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor. Depois disso, o imóvel é levado à leilão em 30 dias”, explica Coltre.
Por outro lado, a advogada especialista em Direito do Consumidor Maria Inês Dolci afirma que a decisão do STF pode ferir princípios como o direito à moradia.
“O consumidor é altamente prejudicado porque ele tem direito, inclusive, de informar o motivo pelo qual ele não está podendo pagar sua dívida. Ele pode, sim, renegociar essa dívida. Mas, uma vez que o imóvel é retomado, ele não tem essa chance […] Com essa decisão, o consumidor fica refém dos próprios bancos que vão tomar a decisão de retomar esse imóvel”, avalia Dolci.
*Com informações da CNN Brasil
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