É muito comum as pessoas confundirem a posse do imóvel com a propriedade
plena. Mas, de onde surge e o que causa essa confusão? Mais ainda, quais as diferenças
legais e práticas entre posse e propriedade?
Primeiramente, é importante diferenciar proprietário e possuidor. Segundo o
Código Civil, proprietário é aquele que consta no Registro do Imóvel. Ao passo que
possuidor é todo aquele que ocupa o imóvel. Não havendo distinção se a posse é legítima ou não.
Sendo que apenas o proprietário poderá vender o imóvel em si, ao passo que o
possuidor poderá vender apenas a posse. Na compra e venda de imóveis, é muito comum as pessoas considerarem concluído o negócio com a assinatura do contrato. Ocorre que, não é isso que determina a legislação.
O Código Civil Brasileiro determina que a transmissão da propriedade de um imóvel só ocorre com o registro do contrato no cartório de Registro Geral de Imóveis, RGI, competente, inserção do nome do novo proprietário na matrícula do imóvel e expedição da certidão de ônus reais com a mudança de propriedade anotada.
Apesar dessa determinação da Legislação, muitas pessoas acabam por não registrar o contrato junto ao cartório. O que ocasiona um número imenso de imóveis irregulares em todo o país.
Mas qual a diferença prática entre um imóvel regular e um irregular?
Primeiramente, o valor de venda. Em média, um imóvel regularizado tem um valor de mercado duas vezes superior ao irregular. Além de um patrimônio mais valorizado, o proprietário de um imóvel possui muito mais opções de defender a sua propriedade do que o mero possuidor, como as ações possessórias.
Agora, como posso regularizar a propriedade do meu imóvel?
Existem várias formas de transformar uma posse em propriedade, mas as principais e mais comuns são a Usucapião e a Adjudicação Compulsória. Ambas podem ser realizadas tanto judicialmente quanto diretamente no cartório, de forma extrajudicial.
Ocorre que, para identificar a melhor forma de agir no caso concreto, é importante
procurar um advogado especialista. Uma vez que um único detalhe, sob o olhar leigo,
insignificante, pode fazer toda a diferença.
Mas afinal, como saber se o seu imóvel está regular?
O primeiro passo é observar o contrato por meio do qual o imóvel foi adquirido e
o que consta efetivamente no contrato como objeto da transação.
Em razão do que constar como objeto, ou da espécie do contrato, o caminho para a regularização pode ser distinto. Você leitor, pode estar se perguntando, como saber se o que consta no contrato está correto?
A legislação brasileira determina que os contratos que versem sobre imóveis de
valor superior a 30 salários-mínimos devem ser realizados em cartório por meio de
escritura pública.
Dessa forma, em razão da responsabilidade e da fé pública dos atos realizados em cartório, a possibilidade de constar o objeto errado é muitíssimo pequena. Sabendo o que consta no contrato, o caminho para a regularização começa a se tornar mais claro.
Caso conste a propriedade do imóvel, basta levar o contrato ao RGI competente para o registro e efetiva transmissão da propriedade. Agora, caso seja outro elemento que conste do contrato, o caminho pode ser a Usucapião ou a Adjudicação Compulsória, a depender dos detalhes e peculiaridades do caso concreto.
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Advogado especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil plenamente atuante na área e com experiência profissional na área de Direito Previdenciário. Sócio proprietário do Escritório Godoy Moreira.
